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北京寫字樓 空置率走高租金下滑
10-15 10:28:43 來源:證券日報

  “銀十”開局,網紅盤看房者“人擠人”,有些購房者連中意户型都選不到,開發商在多個城市搶收業績。但與活躍的住宅市場不同的是,北京寫字樓市場依然在“過冬”。寫字樓的業主正忙着想盡辦法留住租户,開發商則忙着挖潛在線教育、信息技術等新興企業客户,試圖向其售賣辦公資產。

  第一太平戴維斯發佈的2020年三季度北京房地產市場研究報告顯示,2020年前三季度,北京寫字樓市場吸納量約為9.2萬平方米,較去年同期下降約47%;全市空置率繼續走高,目前處於15%的高位,同比上升了5.9個百分點;甲級寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元,環比、同比分別下降1.3%、3.5%。

  “可以預計,未來一段時間,北京全市寫字樓平均租金水平仍將處於下行週期。”第一太平戴維斯研究部負責人李想向《證券日報》等媒體表示,租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會馬上結束的,預計年末空置率將升至18%。此外,隨着四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市,市場壓力與日俱增。

  金融等行業租賃需求高

  危機之中,往往也藏着機遇。經過近期的調研和交流,《證券日報》記者發現,整體低迷的北京寫字樓市場,在疫情期間就已經顯露出一些租賃新動向。正如李想所言,“雖然目前有困難,但從中長期來看尚有潛力。”

  “中關村某家寫字樓的出租率在疫情前可達90%,疫情期間跌落至40%。但是一家IT企業在此期間通過擴充又將空置的地方租下來了。”第一太平戴維斯華北區物業及資產管理服務部助理董事、綠色可持續與健康業務負責人李旭向《證券日報》等媒體透露的這一案例,同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場,也暗含種種生機。

  李想也進一步表示,金融、信息技術及專業服務類企業仍然佔據寫字樓市場承租面積的前三位,三者佔比之和為68.9%。其中,金融行業企業租賃需求佔比29.3%、信息技術佔比28.8%、專業服務佔比10.8%、健康醫療行業的租賃需求已經上升至5.7%。對此,李想稱,健康醫療行業未來在北京寫字樓市場的租賃需求佔比還將繼續增長。

  自貿區加持將釋放紅利

  值得關注的是,今年9月21日發佈的《中國(北京)自由貿易試驗區總體方案》,與金融、信息技術、專業服務、健康醫療這四大行業發展息息相關。據此方案,北京自貿區片區總面積119.68平方公里,涵蓋科技創新片區、國際商務服務片區、高端產業片區三大片區。

  “與金融、信息技術、專業服務、健康醫療這四大行業相對應契合的正是這三大經濟片區的產業規劃,可見自貿區將會形成經濟創新發展的閉環。”李想向《證券日報》記者表示,這些產業的相關企業未來在北京寫字樓租賃市場將發力。

  “北京自由貿易試驗區助力首都建設具有全球影響力的科技創新中心,加快打造服務業擴大開放先行區、數字經濟試驗區,着力構建京津冀協同發展的高水平對外開放平台,這將利好首都經濟發展。”第一太平戴維斯華北區董事長麥安東表示,而商業地產作為第三產業的重要載體,在自貿區政策紅利的全面刺激下,有望迎來新一輪的發展契機。

  “自貿區的國際商務服務片區共48.34平方公里,包括首都國際機場周邊可利用產業空間28.5平方公里(順義區),北京CBD區域的4.96平方公里、金盞國際合作服務區2.96平方公里(朝陽區),以及運河商務區和張家灣設計小鎮周邊可利用產業空間10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《證券日報》記者表示,以北京城市副中心的運河商務區為例,過去這一區域商務氛圍不濃,現在金融、保險等企業購買的獨棟寫字樓宇牌子已經掛上,部分配套底商已開業。有自貿區加持後,該區域寫字樓物業價值將水漲船高,部分國企、央企正在接洽該區域內的物業,無論是商務小獨棟還是單體量總價高的寫字樓商辦物業,都會吸引很多企業進駐,尤其是自貿區概念醖釀一段時間後,這種需求的增長將更加明顯,物業價格也將提升,屆時商業地產的租賃和交易都將活躍起來。

  今年受疫情影響,大宗投資市場表現較為平淡。今年前三季度,北京投資市場累積成交金額為382億元,較去年同期下降38.1%。其中,寫字樓仍是最受追捧的物業類型,在整個大宗交易規模中佔比50.2%,此外綜合體佔比16.1%,零售佔比12.4%,數據中心佔比20.6%。

  不過,除了傳統的寫字樓、購物中心等資產外,近期北京市場連續完成多宗投資收購數據中心的大宗交易。李想表示,作為非傳統投資標的,數據中心建設與需求持續增長,已成為投資市場的新亮點,在未來,此類投資交易將會更多發生。

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